Immobilier industriel : l’agilité dans les territoires plutôt que le mètre carré

Un industriel ne veut pas du mètre carré de foncier, il veut du mètre carré bâti. Cette phrase d’Arnaud Fotinar (Fives) résume la table ronde organisée par l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI) et nourrie par l’enquête de sa Commission Industrie.

La question posée : comment répondre aux enjeux du métier — réglementation, rareté du foncier, gouvernance — en maîtrisant les coûts ? Autour de la table : Sandrine Delatouche (Etex), Arnaud Fotinar (Fives), Alexandre Frati (FRATI Facility Engineering) et Louis Fleuret (Direction générale des Entreprises). En ouverture, Anne-Sophie Alsif (BDO France) a posé le cadre économique.

Un contexte où l’énergie pèse sur chaque décision

Pas de récession mondiale, mais un ralentissement durable : c’est le diagnostic d’Anne-Sophie Alsif (BDO France). En France, la croissance tomberait à 0,5 % en 2026, contre 0,9 % en 2025, puis 0,7 % en 2027.

Le premier frein est l’investissement des entreprises, attendu en recul de 0,6 % en 2026 à cause de la crise énergétique. La hausse des prix de l’énergie relance l’inflation, à 2,3 % en 2026. Elle comprime aussi le taux de marge des sociétés non financières, de 32,4 % en 2025 à 31,6 % en 2026.

S’y ajoutent des taux longs au plus haut depuis plus de dix ans et une hausse des défaillances dans la construction, le commerce et l’hôtellerie-restauration. Pour un directeur immobilier industriel, chaque projet doit donc se justifier dans un environnement où l’argent coûte cher et où les marges sont sous pression.

Le directeur immobilier, partenaire du business plutôt que gestionnaire de mètres carrés

L’enquête de la Commission Industrie de l’ADI dresse un constat net. Le patrimoine industriel est vaste, hétérogène et fortement dépendant de la réglementation et de l’énergie. Pourtant, plus de la moitié des directions immobilières n’ont pas de budget propre pour la transition climatique et réglementaire.

La valeur de la fonction se joue en amont des projets. « Nous n’avons pas de baguette magique », a rappelé Sandrine Delatouche (Etex) : trouver une extension de site en moins d’un an n’est pas réaliste. Faute d’anticipation, les délais se comptent en années, et certains projets n’aboutissent pas.

Chez Fives, groupe très décentralisé d’une centaine de sociétés, chaque site reste responsable de l’argent qu’il engage. Le rôle de l’immobilier est d’éclairer la décision : challenger les besoins, car la production et la logistique veulent toujours plus grand, puis réutiliser, étendre ou concentrer l’existant avant d’acheter.

Les leçons tirées de projets d’usines qui ont dérivé en coûts et en délais sont simples : savoir qui fait quoi et à quel moment, et garder des processus de décision courts. La pratique à adopter dès demain, selon Arnaud Fotinar ? Rattacher l’immobilier à la direction générale, et le faire reconnaître comme un métier au service du business, pas seulement comme une fonction stratégique.

Light industry et friches : faire émerger une offre prête à l’emploi

Arnaud Fotinar défend la light industry : des bâtiments industriels légers, sur des terrains viabilisés, que l’industriel loue et occupe rapidement. Pour l’occupant, c’est une mise en exploitation rapide, des capacités maîtrisées et bien moins d’investissement qu’une usine traditionnelle. Pour le territoire, c’est un meilleur maillage et du foncier préservé pour l’industrie.

La cible, ce sont les PME et les ETI. Les sites labellisés et l’industrie verte profitent surtout à quelques grands acteurs de l’énergie et de la décarbonation, alors que les autres ont besoin d’un vrai marché accessible. Les deux démarches sont complémentaires.

Pour que ce marché émerge, comme l’immobilier logistique avant lui, quatre acteurs doivent s’aligner :

• les territoires, qui doivent sanctuariser les zones industrielles et préqualifier les zones d’activité, au lieu de reconvertir les sites en logement ou en commerce ;
• les promoteurs, qui doivent définir des standards de bâtiments adaptés ;
• les investisseurs, nerf de la guerre, qui doivent y trouver leur intérêt ;
• les utilisateurs, qui doivent accepter d’adapter leurs process à des bâtiments standards plutôt que d’exiger du sur-mesure.

« Les usines qui duraient 200 ans, c’est fini », résume-t-il. Reste un point à traiter : en industrie, l’occupant qui a investi dans ses équipements doit pouvoir rester ou partir dans de bonnes conditions.

Sandrine Delatouche (Etex) a montré l’autre versant : réutiliser plutôt qu’abandonner. À Bègles, en bord de Garonne, le site papetier de 6,4 ha arrêté en 2021 a été remis en état, cédé à l’établissement public d’aménagement et repris par un industriel. Il produit depuis 2024 sous le nom Papeterie de la Lune.

Le savoir-faire et une grande partie de la machine ont été conservés, tout comme les autorisations de pompage et de rejet d’eau, souvent les plus difficiles à obtenir pour un nouvel arrivant. La chartreuse du XVIIIe siècle accueille aujourd’hui des formations : la réutilisation peut aussi être mixte.

Gigafactory de Douai : quand l’urgence du calendrier se paie en exploitation

Le témoignage d’Alexandre Frati (FRATI Facility Engineering), qui a accompagné le projet de gigafactory de batteries de Douai, a illustré la tension entre délai et coût global. Le contrat signé avec Renault fin 2021 fixait des premières livraisons fin 2024, pour un investissement de 1,3 milliard d’euros. L’objectif a été tenu à quelques mois près, avec d’abord des modules assemblés à partir de composants importés.

Le financement est arrivé tard, et les caractéristiques des équipements n’étaient pas connues au démarrage. Le parti pris a été de construire sur une base qu’on savait devoir reprendre, en évitant tout choix irréversible. Le raccordement électrique et une enquête publique supplémentaire ont aussi pesé sur le calendrier.

Son exemple le plus parlant : la chimie de la batterie avait changé, et personne ne connaissait la qualité des eaux industrielles à traiter. Une solution mobile a été louée le temps de mesurer et de concevoir. Au final, elle a coûté aussi cher qu’une station d’épuration construite.

Sa recommandation pour un projet complexe : un vrai planificateur, sur un outil qui intègre dans un même planning la construction et l’installation des process industriels.

L’État mise sur la coordination et sur l’échelle de la zone d’activité

Pour Louis Fleuret (Direction générale des Entreprises), la réponse passe par une meilleure coordination plutôt que par un guichet unique, qui n’existe pas encore. Dans chaque département, un sous-préfet coordonne les procédures d’implantation industrielle.

Depuis le début de l’année, un suivi interministériel porte sur un peu plus de 150 projets d’usines en cours d’implantation. L’objectif est de rendre visibles d’un coup les autorisations, l’urbanisme et le raccordement électrique, car chaque administration avance dans son couloir alors que les étapes sont interdépendantes.

La prochaine étape : raisonner à l’échelle de la zone d’activité économique, qui accueille environ 80 % des nouvelles implantations industrielles. L’eau et l’électricité pourraient y être mutualisées. Les besoins des futurs projets industriels doivent aussi être croisés avec le schéma décennal de RTE, pour orienter le réseau vers les zones qui en auront besoin.

C’était précisément la question posée par la salle : aujourd’hui, l’eau et l’énergie se gèrent à la parcelle, et la charge retombe sur le directeur immobilier. La réponse sera collective, a reconnu Louis Fleuret, avec les collectivités, les établissements publics fonciers et la Banque des Territoires, dont la convergence lui semble l’évolution la plus prometteuse des douze prochains mois.

Ce que nous en retenons

L’énergie traverse tous les sujets abordés : elle érode les marges, gèle l’investissement, conditionne le raccordement d’une usine et la valeur d’une friche. Trois enseignements nous semblent utiles pour les directions immobilières industrielles.

Mesurer avant de construire. L’exemple de Douai le montre : sans données fiables au départ, l’urgence se paie en exploitation. Connaître les consommations réelles d’un parc existant est le préalable pour décider s’il faut étendre, concentrer ou céder.

Penser au-delà de la parcelle. Sandrine Delatouche l’a cité comme le levier le plus sous-utilisé : les déchets des uns deviennent les ressources des autres. La chaleur fatale d’un site peut chauffer une piscine municipale, les rejets d’eau d’un industriel alimenter son voisin. L’échelle de la zone d’activité promue par l’État rend ces synergies plus faciles à identifier.

Préparer des actifs pilotables. Si la light industry se développe, ses bâtiments seront partagés entre plusieurs occupants et regardés de près par les investisseurs. Un actif dont la performance énergétique et la conformité sont documentées se finance, se loue et se revend mieux.

Dans un contexte où l’argent coûte cher, chaque kilowattheure évité se lit directement dans l’excédent brut d’exploitation.