Plus de 80$ le MWh d’électricité sur le marché, une 1e depuis janvier 2024, flambée des cours du gaz (+50% en un an), le signal prix redevient un enjeu majeur pour les gestionnaires immobiliers en cette rentrée 2026. A l’autre bout de l’étau: la réglementation qui se renforce avec la publication des 1ères notes Eco Energie Tertiaire.
Et si la hausse des tarifs servait (enfin) la baisse des consommations au ralenti depuis 2 ans.
Alerte sur les charges d’exploitation
Tensions géopolitiques sur le marché gazier
L’espoir d’une désescalade au Moyen-Orient a été rapidement douché par la reprise des affrontements entre les États-Unis et l’Iran à la fin de l’été autour du détroit d’Ormuz. Les besoins en climatisation avec les canicules à répétition ont relancé la production électrique à partir de centrales thermiques. Ajoutons des opérations de maintenance en Norvège qui réduisent les volumes disponibles en Europe.
Résultat, des prix qui flambent : +50% en un an sur les tarifs de marché à un an :
Et les stocks européens ne sont remplis qu’à 64 %, un niveau inférieur à la moyenne saisonnière sur cinq ans à l’approche de la fin de la période d’injection. Avec l’arrivée de la saison de chauffe cet automne, les marges de manœuvre du marché européen se réduisent.
Des prix structurellement élevés
Mécaniquement, les prix du gaz tirent ceux de l’électricité vers le haut sur le marché. Gaz, moindre production nucléaire cet été en France à cause de la sécheresse qui a mis à l’arrêt plusieurs réacteurs, faible production hydroélectrique dans les pays nordiques, tout converge vers une hausse des tarifs de l’électricité depuis 2024: plus de 80€/MWh fin septembre.
La valeur verte nouvel étalon de marché
L’affichage obligatoire de l’attestation Eco Energie Tertiaire
La rentrée 2026 marque un tournant réglementaire structurant: depuis le 1er juillet dernier, l'affichage de la notation Eco Energie Tertiaire est obligatoire au sein même des établissements. Cette note doit être rendue publique et accessible aux preneurs à bail ou futurs acquéreurs dans le cadre d’une cession. La performance énergétique sort donc des bureaux d'études pour devenir un indicateur public lisible par tous (locataires, clients, collaborateurs, investisseurs). Une mauvaise notation dégrade instantanément l'image de marque de l'occupant et la valeur marchande du bâtiment (brown discount). Selon une étude Sitowie/le Moniteur, près de la moitié du parc assujetti, subirait une décote de 10% à 20% de sa valeur en raison d'une note éco énergie tertiaire dégradée.
L’immobilier de bureaux en retard sur ses objectifs
C’est bien le risque pour l’immobilier de bureaux. L’édition 2025 du Baromètre de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) révèle un essoufflement des efforts de décarbonation dans ce segment. En 2024, la consommation d’énergie finale moyenne des bureaux s’établit à 126 kWh/m²/an, en recul de 1,6 % par rapport à 2023. Ce chiffre contraste avec la baisse de 5,9 % enregistrée l’année précédente. Corrigée des variations climatiques, la diminution n’atteint que 0,7 % sur l’année, le climat légèrement plus doux de 2024 ayant atténué les besoins de chauffage.
Cette décélération intervient après plusieurs années marquées par le plan de sobriété lancé à l’hiver 2022-2023 face au risque d’approvisionnement énergétique, ainsi que par l’envolée des prix de l’énergie. “La baisse des prix de l’énergie ou le contrecoup des efforts de sobriété sont des facteurs parmi d’autres pouvant expliquer ce rebond”, analyse l’OID.
“En extrapolant ces évolutions jusqu’en 2050, il apparaît qu’au rythme actuel, ni le parc de bureaux ni le parc tertiaire n’atteindraient les objectifs du décret tertiaire. Le rythme de baisse des consommations doit doubler pour que le parc de bureaux atteigne ces objectifs.”, alerte le baromètre.
Piloter sa performance: de la donnée aux économies réelles
Optimiser sa trajectoire Décret Tertiaire
Bonne nouvelle, il est encore temps d’agir. Car dans un contexte de tarifs de l’énergie durablement élevés, chaque kWh économisé vaut beaucoup plus qu’il y a un an.
Réglementairement, il est possible d’optimiser votre trajectoire 2030 grâce à 3 leviers:
- Optimisation des indicateurs d’intensité d’usage
L’ensemble des objectifs Décret Tertiaire en valeurs absolues sont connues depuis le dernier arrêté VA VI fin 2025. Les clients ayant déclaré leurs consommations avant la stabilisation du cadre réglementaire (notamment avant Valeurs Absolues V et VI) travaillent donc avec des paramètres incomplets. Souvent, leurs premières déclarations ont été réalisées avec des Indicateurs d’Intensité d’Usage (IIU) par défaut qui ne reflètent ni l'occupation, ni les usages réels de l’entité fonctionnelle assujettie. Une remise à jour de la trajectoire OPERAT est désormais possible — et pertinente — sur l'ensemble du parc en affinant vos indicateurs et vos sous-catégories.
- Dossiers techniques de modulation
L’Ademe prévoit la possibilité pour un assujetti de moduler ses objectifs 2030, mais cela est strictement encadré. Les modulations sont possibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Mais aussi en cas de disproportion économique sur les leviers d’amélioration de performance énergétique.
Il est indispensable de réaliser un audit énergétique, préalable à la réalisation d’un dossier technique de modulation.
- Mutualisation des résultats
L’article R. 174-31 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Pour la vérification du respect de ces objectifs, les assujettis peuvent mutualiser les résultats à l'échelle de tout ou partie de leur patrimoine. Par exemple, des franchises d’un réseau appartenant à la même enseigne.
Attention, ces 3 leviers ne peuvent être activés après le 30 septembre 2027, il sera trop tard.
Energy management et cas d’usage
Réussir votre trajectoire Décret Tertiaire passe par le pilotage de la performance énergétique. Le pré-requis: monitorer vos consommations grâce à une plateforme qui récupère, fiabilise et analyse vos données énergétiques. Mais la donnée seule ne suffit pas: sans analyse humaine, un logiciel Saas ne génère aucune économie réelle. De plus, les gestionnaires de sites manquent souvent d'heures et de compétences pointues (ISO 50001, IPMVP) pour piloter l'efficacité au quotidien.
De l’analyse de parc au pilotage de vos bâtiments, les energy managers de Sobre Energie vous proposent une chaîne de valeur complète:
- Audits STD : Modéliser la performance du bâtiment pour prioriser les investissements à fort impact.
- Energy management : Préconiser les optimisations (ex GTB), coordonner le terrain et piloter l'exécution des actions.
- Mesure et vérification : Valider les économies réelles et certifier la performance, avec un Contrat de Performance Energétique (CPE) ou une démarche volontaire.