Dispositif Eco Energie tertiaire, RE 2020, taxonomie européenne, la pression réglementaire se renforce en 2022. Et avec elle, la valeur verte d’un bien immobilier.
Désormais, la performance énergétique, la conformité réglementaire et la résilience climatique feront la différence entre deux biens comparables en termes de localisation ou de standing.
Pour valoriser au mieux un bâtiment, voici 4 risques à anticiper.
1 Baisse de la liquidité locative
Avec le Dispositif Eco Energie tertiaire (DEET), dont la 1e échéance a lieu au 30/09/2022, le loyer & la liquidité locative deviennent la pierre angulaire de la valeur du bien.
Tous les ans, une attestation éco-énergie tertiaire sera délivrée à chaque assujetti pour traduire l’avancée vers son objectif de diminution des consommations énergétiques.
Cette note intègrera au recto le résultat de l’entité fonctionnelle et au verso l’agrégation des résultats à l’échelle de tout le bâtiment, avec les résultats de chaque entité fonctionnelle assortie de sa surface. Ainsi, selon le ministère de la transition écologique, si une entité fonctionnelle est notée avec une feuille orange, par exemple, elle plombera le bâtiment.
Mais en voyant que les autres ont obtenu une feuille verte, cela prouvera que le bâtiment est performant et que c’est un problème d’exploitation.
Quelles conséquences ?
C’est un élément très fort de la future relation bailleurs/preneurs à bail, selon Marc Lereau, chef de projet « Maîtrise de l’énergie et réglementation thermique des bâtiments existants » au ministère de la Transition écologique. « D’un côté, le preneur à bail pourra s’interroger pour savoir s’il loue dans un bâtiment mal exploité. De l’autre, un bailleur pourra vérifier si le preneur à bail exploitait bien son entité précédente et prévoir un surloyer si ce n’est pas le cas dans le nouveau bail. »
A moyen terme donc, ne pas respecter sa trajectoire de réduction des consommations, gage d’une mauvaise note, rendra la location d’un bien plus difficile pour un propriétaire ou un asset manager.
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2 Décote sur le prix de vente
Cette note éco énergie tertiaire sera accolée au document de vente. A long terme, si le bâtiment est mal noté, car peu performant au niveau énergétique, son prix de vente pourra en être impacté négativement.
C’est dès maintenant qu’il faut entamer sa trajectoire de réduction des consommations, prévue par le Décret tertiaire : -40% d’ici 2030, jusqu’à -60% à horizon 2050. Ce qui représente un effort conséquent et constant : 3% de diminution des consommations chaque année selon l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID).
Êtes-vous prêt pour la 1e échéance du Décret tertiaire?
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3 Le coût de l’inaction
Le réchauffement climatique renforce la fréquence des catastrophes naturelles, ces derniers mois l’ont encore rappelés :
- Mégas incendies au Canada,
- Inondations en Belgique ou en Allemagne
35% des sociétés d’investissements immobilières cotées sont déjà exposées à des risques climatiques (source Four twenty seven)
Et le coût pour les assureurs est de plus en plus élevé : 250 Milliards $, c’est le montant des pertes causées par les catastrophes naturelles en 2021 (source le Monde)
Face aux aléas climatiques, les bâtiments sont en première ligne, pour deux raisons :
- Leur emplacement fixe
- Leur longue durée de vie, pour les bureaux le taux de renouvellement du bâti n’est que de 1% par an
Anticiper ces risques et ces surcoûts en misant sur la résilience des bâtiments est donc nécessaire. Cela donnera un avantage compétitif à certains bâtiments : par ex un immeuble de bureaux équipé pour affronter une vague de chaleur, alors que les scientifiques du GIEC prévoient jusqu’à 8-10 semaines de vagues de chaleur par an en France à l’avenir.
A quoi ressemblera le bâtiment de demain en 2050?
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4 Exclusion par les investisseurs
Enfin, la nouvelle taxonomie européenne qui classe les activités comme durables ou non va influer sur la valeur verte d’un bien.
Un bâtiment sera défini comme durable, s’il date d’avant 2021 et se trouve en conformité avec le décret BACS, et présente :
- un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe A, exprimé en énergie primaire.
- Ou à défaut, fait partie des 15 % du parc immobilier national ou régional les plus performants en matière de consommation d’énergie primaire.
Le risque est alors qu’un bien incapable de respecter ces critères de durabilité soit à l’avenir exclu par les investisseurs dans leurs portefeuilles de produits labellisés Investissement Socialement Responsable (ISR).