A l’heure d’une nouvelle flambée des prix de l’énergie, réduire l’impact des bâtiments tertiaires est plus que jamais un impératif économique pour les gestionnaires d’actifs immobiliers. A quel cout mener une telle décarbonation ? Quels leviers d’actions mobiliser pour optimiser les CapEx ? Sobre Energie fait le point
S’aligner sur la trajectoire 1,5°C
L’impact de l’immobilier
Les bâtiments sont un secteur stratégique de la transition énergétique : en France, l’ensemble des consommations des bâtiments résidentiels et tertiaires représentent 44% de la consommation finale française, soit près de la moitié !
A l’échelle mondiale, l’immobilier est responsable de 36% des émissions globales de CO2. Décarboner ce secteur est donc un chantier majeur, autant qu’une urgence économique pour réduire la dépendance à la volatilité des prix de l’énergie comme le montre les tensions géopolitiques récentes en Iran.
La trajectoire CRREM
La trajectoire de référence de décarbonation est alignée sur l’Accord de Paris de 2015, dans lequel les états mondiaux se sont engagés à atteindre la neutralité carbone en 2050 afin de limiter le réchauffement climatique en dessous de +2°C et tendre au maximum vers +1,5°C.
Dans le secteur de l’immobilier, cette trajectoire 1,5°C est évaluée par le référentiel Carbon Risk Real Monitor (CRREM). Cet outil européen analyse le risque de la non décarbonation des portefeuilles immmobiliers aux objectifs de l’Accord de Paris.
Le 1er index qui évalue les CapEx des actifs immobiliers
Pour la première fois, un index évalue les CapEx de la décarbonation pour les gestionnaires d’actifs immobiliers : l’index Deepki de durabilité évalue plus de 3000 bâtiments à l’échelle européenne parmi les 550 000 que supervise la solution de référence pour un immobilier durable.
De l’influence du mix énergétique
Comparé à ses voisins européens, la France a un mix énergétique plus électrique et une intensité surfacique moindre :
A noter également, que les entreprises logistiques atteignent des niveaux de consommation surfacique meilleure que les centres commerciaux et les bureaux.
Un CapEx moyen autour de 400€/m2
Des différences qui influent ensuite sur les niveaux de CapEx nécessaires à la décarbonation du parc immobilier :
- Bâtiments logistiques-400€/m2 en France comparé à près de 600€/m2 en Allemagne et Grande-Bretagne
- Commerces- 200€/m2 en France contre 300 à 400€/m2 en Italie, Allemagne et Grande-Bretagne
- Bureaux- 380€/m2 en France comparé à 300€/m2 en Italie et + de 500€/m2 en Grande-Bretagne
Le Top 3 des actions les plus rentables
L’index détaille les actions de performance énergétiques les plus efficaces en terme de ROI. Pour les équipements, c’est le remplacement d’un mode de chauffage carboné par une pompe à chaleur qui présente le meilleur ratio kgCO2e/m2 évités vs €/m2 économisés.
Pour les actions concernant l’enveloppe, la meilleure action consiste à isoler par l’extérieur :
Les leviers de financement pour réduire les CapEx
Alors prêts à vous lancer pour décarboner vos batiments ? Le frein principal à lever, dans un contexte économique incertain, est celui de l’investissement. Mais il existe des solutions pour décarboner sans CapEx.
Le financement innovant de SOFIAC
Partenaire de Sobre Energie, SOFIAC porte un modèle qui repose sur un tiers-financement dans le cadre de Contrats de Performance Énergétique (CPE).
Grâce à ce mécanisme, les maîtres d’ouvrage n’ont plus à supporter de CAPEX initial : SOFIAC prend en charge 100 % des coûts de projet, incluant les études/audits énergétiques, travaux et dispositifs de suivi, avec un remboursement basé uniquement sur les économies d’énergie réelles mesurées par un tiers indépendant sur la durée (10 à 15 ans).
Soutenue par le programme européen ELENA de la Banque Européenne d’Investissement, SOFIAC dispose d’une capacité de financement de 210 millions d’euros pour les projets et de 3 millions d’euros de subvention destinés à réduire les coûts d’étude et de conception pour les bénéficiaires publics et privés.
Cette approche innovante permet de transformer les dépenses énergétiques en levier d’investissement durable, tout en sécurisant la rentabilité environnementale et économique des projets.
De l'audit à l'action, l'enjeu de la garantie d'économies post-travaux
De son coté, Sobre Energie assure la fiabilité du diagnostic initial et la pertinence des actions de performance énergétique via la réalisation des audits énergétiques.
En phase post-travaux, les audits digitalisés sont intégrés dans notre plateforme DATAMARC NEO pour garantir la mesure et la vérification (M&V) des économies réelles, conformément aux standards internationaux (IPMVP). L’enjeu : valider objectivement les résultats contractuels et permettre l’activation des financements liés à la performance.
En unissant leurs expertises, SOFIAC et Sobre Energie offrent ainsi aux gestionnaires de patrimoines tertiaires — collectivités, entreprises tertiaires/ industrielles et acteurs de l’immobilier — une solution intégrée, sans investissement initial, avec garantie de résultats.
Cette approche “clé en main” permet :
- De passer à l’action rapidement sans contrainte budgétaire,
- De structurer des projets conformes aux exigences du Décret Tertiaire et de la CSRD,
- Et de sécuriser la performance énergétique sur toute la durée du contrat.