Valeur verte et bâtiment: les 4 risques à anticiper
Dispositif Eco Energie tertiaire, RE 2020, taxonomie européenne, la pression réglementaire se renforce en 2022. Et avec elle, la valeur verte d’un bien immobilier.
Désormais, la performance énergétique, la conformité réglementaire et la résilience climatique feront la différence entre deux biens comparables en termes de localisation ou de standing.
Pour valoriser au mieux un bâtiment, voici 4 risques à anticiper.
1 Baisse de la liquidité locative
Avec le Dispositif Eco Energie tertiaire (DEET), dont la 1e échéance a lieu au 30/09/2022, le loyer & la liquidité locative deviennent la pierre angulaire de la valeur du bien.
Tous les ans, une attestation éco-énergie tertiaire sera délivrée à chaque assujetti pour traduire l’avancée vers son objectif de diminution des consommations énergétiques.
Cette note intègrera au recto le résultat de l’entité fonctionnelle et au verso l’agrégation des résultats à l’échelle de tout le bâtiment, avec les résultats de chaque entité fonctionnelle assortie de sa surface. Ainsi, selon le ministère de la transition écologique, si une entité fonctionnelle est notée avec une feuille orange, par exemple, elle plombera le bâtiment.
Mais en voyant que les autres ont obtenu une feuille verte, cela prouvera que le bâtiment est performant et que c’est un problème d’exploitation.
Quelles conséquences ?
C’est un élément très fort de la future relation bailleurs/preneurs à bail, selon Marc Lereau, chef de projet « Maîtrise de l'énergie et réglementation thermique des bâtiments existants » au ministère de la Transition écologique. « D’un côté, le preneur à bail pourra s’interroger pour savoir s’il loue dans un bâtiment mal exploité. De l’autre, un bailleur pourra vérifier si le preneur à bail exploitait bien son entité précédente et prévoir un surloyer si ce n’est pas le cas dans le nouveau bail. »
A moyen terme donc, ne pas respecter sa trajectoire de réduction des consommations, gage d’une mauvaise note, rendra la location d’un bien plus difficile pour un propriétaire ou un asset manager.
En savoir plus sur les fondamentaux du dispositif éco énergie tertiaire
2 Décote sur le prix de vente
Cette note éco énergie tertiaire sera accolée au document de vente. A long terme, si le bâtiment est mal noté, car peu performant au niveau énergétique, son prix de vente pourra en être impacté négativement.
C’est dès maintenant qu’il faut entamer sa trajectoire de réduction des consommations, prévue par le Décret tertiaire : -40% d’ici 2030, jusqu’à -60% à horizon 2050. Ce qui représente un effort conséquent et constant : 3% de diminution des consommations chaque année selon l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID).
Êtes-vous prêt pour la 1e échéance du Décret tertiaire?
Les 5 idées reçues à connaître avec notre décryptage
3 Le coût de l’inaction
Le réchauffement climatique renforce la fréquence des catastrophes naturelles, ces derniers mois l’ont encore rappelés :
- Mégas incendies au Canada,
- Inondations en Belgique ou en Allemagne
35% des sociétés d’investissements immobilières cotées sont déjà exposées à des risques climatiques (source Four twenty seven)
Et le coût pour les assureurs est de plus en plus élevé : 250 Milliards $, c’est le montant des pertes causées par les catastrophes naturelles en 2021 (source le Monde)
Face aux aléas climatiques, les bâtiments sont en première ligne, pour deux raisons :
- Leur emplacement fixe
- Leur longue durée de vie, pour les bureaux le taux de renouvellement du bâti n’est que de 1% par an
Anticiper ces risques et ces surcoûts en misant sur la résilience des bâtiments est donc nécessaire. Cela donnera un avantage compétitif à certains bâtiments : par ex un immeuble de bureaux équipé pour affronter une vague de chaleur, alors que les scientifiques du GIEC prévoient jusqu’à 8-10 semaines de vagues de chaleur par an en France à l’avenir.
A quoi ressemblera le bâtiment de demain en 2050?
Notre article pour en savoir plus
4 Exclusion par les investisseurs
Enfin, la nouvelle taxonomie européenne qui classe les activités comme durables ou non va influer sur la valeur verte d’un bien.
Un bâtiment sera défini comme durable, s’il date d’avant 2021 et se trouve en conformité avec le décret BACS, et présente :
- un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe A, exprimé en énergie primaire.
- Ou à défaut, fait partie des 15 % du parc immobilier national ou régional les plus performants en matière de consommation d’énergie primaire.
Le risque est alors qu’un bien incapable de respecter ces critères de durabilité soit à l’avenir exclu par les investisseurs dans leurs portefeuilles de produits labellisés Investissement Socialement Responsable (ISR).
Sobre Energie partenaire de Forbach Porte de France
Sobre Energie est heureuse d’accompagner l’agglomération de Forbach Porte de France dans sa transition énergétique.
- Management énergétique : Suivi et pilotage des consommations multi-fluides
- Accompagnement mise en conformité du décret tertiaire :
- Validation des sites assujettis
- Collecte et intégration des données dans Operat
- Choix de l’année de référence
- Suivi et déclaration dans Operat des consommations annuelles
Sobre Energie accompagne aujourd’hui une vingtaine de collectivités publiques, entreprises et universités: le Département du Nord, des Bouches-du-Rhône, de l’Aube, l’agglomération du Grand-Annecy, Coeur d’Essonne, les villes de Béziers, de Fontenay-sous-bois, de Saint-Priest, le Groupe la Poste, RATP Group, France Télévisions, Sanef, la CCI de Nice, les universités Panthéon la Sorbonne, Bordeaux et Lyon 1
Facture d'énergie, les 3 moyens de la réduire
La facture est de plus en plus salée :
+ 330% pour le prix de l’électricité passé de 50€/MWh début 2021 à 222€/MWh en décembre 2021
+ 300% entre janvier et octobre 2021 pour le prix du gaz naturel passé de 15€/MWh à 60€/MWh en octobre 2021.
Et la tendance va rester à la hausse à moyen terme. Selon l’Ademe, le coût du gaz sera encore doublé à horizon 2040 (120€/MWh)
Alors comment la réduire ?
L’énergie la moins chère est celle qu’on ne consomme pas
Maîtriser les consommations dans son bâtiment (éclairage, chauffage, climatisation) devient un impératif. Pour la planète, mais aussi pour réduire sa facture.
Grâce au management énergétique, il est possible d’optimiser ses consommations poste par poste.
1ère étape : l’audit de son parc
Réaliser un audit de son parc immobilier permet d’obtenir une photographie des consommations à l’instant T. Et de déceler quels bâtiments sont les plus énergivores. Grâce au calcul Pareto de Sobre Energie, notre audit met en lumière les 20% des bâtiments qui représentent en moyenne 80% des consommations. C’est sur ces sites qu’il faudra agir en priorité.
-10% de consommations en 3 ans: nous l’avons fait avec le Groupe la Poste
2e étape : le management énergétique
L’utilisation d’une plateforme de management énergétique permet de collecter, analyser l’ensemble des données de consommations d’un parc de bâtiments. Et ensuite de mettre en place des plans d’actions consistant en l’amélioration de réglages techniques et des petits travaux. par exemple:
- installer une GTB, une commande centralisée pour piloter le thermostat du chauffage et de la climatisation en prévoyant un réduit pour la nuit ou le w-e lorsque le bâtiment est vide. Très utile car en hiver le chauffage représente 50% des consommations dans un bâtiment tertiaire.
- Remplacer une chaudière au gaz par une pompe à chaleur moins énergivore et source d’un chauffage moins carboné.
Au total, selon l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) les réglages techniques et petits travaux permettent des gains de consommation jusqu’à 30%.
Cela permet aussi de répondre à la réglementation en entamant sa trajectoire de réduction des consommations. Car désormais, le dispositif éco énergie tertiaire impose à tout bâtiment tertiaire de + de 1000m2 de réduire ses consommations de 40% d’ici 2030, de 60% à horizon 2050.
Etes-vous prêt pour le Décret tertiaire ? Les 5 idées reçues à connaître
En savoir plus sur notre plateforme de management énergétique
3e étape : agir sur les comportements
Pour aller encore plus loin, sensibiliser les occupants du bâtiment est un levier puissant. La sobriété énergétique permet de réduire sa facture. En sensibilisant par exemple à bien régler la température de consigne du chauffage. L’ Ademe, l’agence de la Transition énergétique, recommande une température de consigne comprise entre 19°C et 21°C dans un bâtiment de type bureau occupé. 1°C de consigne de température en plus sur le chauffage induit une surconsommation de 7%.
Au total, selon l’OID impliquer les occupants dans des usages sobres en énergie, c’est -15% de consommation dans un bâtiment.
Challenges, formation, campagnes, les solutions pour sensibiliser à la sobriété énergétique
Energie, 3 clés pour valoriser votre parc immobilier
Propriétaires, asset managers, property managers, le constat est le même pour tous: en 2022, l’énergie est devenue un enjeu clé pour gérer son parc immobilier.
Sous l’effet de trois leviers complémentaires :
- Tensions fortes sur les prix de l’énergie : +330% pour le prix de l’électricité passé de 50€/MWh début 2021 à 222€/MWh en décembre 2021
+ 300% entre janvier et octobre 2021 pour le prix du gaz naturel passé de 15€/MWh à 60€/MWh en octobre 2021. Et la tendance va rester à la hausse à moyen terme. Selon l’Ademe, le coût du gaz sera encore doublé à horizon 2040 (120€/MWh)
- Pression réglementaire croissante: entrée en vigueur cette année du dispositif éco énergie tertiaire (1e déclaration sur Operat au 30 septembre) et de la RE 2020 pour les bâtiments neufs.
- Impact RSE renforcée pour les organisations: 2022 marque ainsi l'émergence d'une nouvelle taxonomie européenne dans la notation extra financière.
Etes-vous sûrs de bien connaitre les fondamentaux du Décret tertiaire? 5 idées reçues décryptées
Ainsi, la mesure est aujourd’hui indispensable pour connaître l’état des consommations de son parc immobilier. Mesurer et ensuite maîtriser ces consommations avec des plans d'actions pour les diminuer.
Décret tertiaire et Notation DEET
Tous les ans, une attestation éco-énergie tertiaire sera délivrée à chaque assujetti pour traduire l’avancée vers son objectif de diminution des consommations énergétiques.
Cette note intègrera au recto le résultat de l’entité fonctionnelle et au verso l’agrégation des résultats à l’échelle de tout le bâtiment. C'est à dire avec les résultats de chaque entité fonctionnelle assortie de sa surface. Ainsi, selon le ministère de la transition écologique, si une entité fonctionnelle est notée avec une feuille orange, par exemple, elle plombera le bâtiment. Mais en voyant que les autres ont obtenu une feuille verte, cela prouvera que le bâtiment est performant. Et donc que c’est un problème d’exploitation.
Quelles conséquences ?
La note annuelle éco énergie tertiaire sera annexée au documents de vente et de location du bâtiment. C’est un élément très fort de la future relation bailleurs/preneurs à bail, selon Marc Lereau, chef de projet « Maîtrise de l'énergie et réglementation thermique des bâtiments existants » au ministère de la Transition écologique. « D’un côté, le preneur à bail pourra s’interroger pour savoir s’il loue dans un bâtiment mal exploité. De l’autre, un bailleur pourra vérifier si le preneur à bail exploitait bien son entité précédente et prévoir un surloyer si ce n’est pas le cas dans le nouveau bail. »
Respecter sa trajectoire de diminution des consommations est donc un élément de valorisation ou non du parc immobilier à l’avenir.
-10% de consommation en kWh en 3 ans, nous l’avons fait avec la Poste:
télécharger notre étude de cas
Bail vert et relation propriétaires/locataires
Pour les bâtiments assujettis au dispositif éco énergie tertiaire, la mesure énergétique s’inscrit donc au cœur de la relation entre propriétaires et locataires.
Le décret prévoit en effet que propriétaires et locataires sont tous les deux assujettis et concernés par les efforts de performance énergétique. Ils doivent se communiquer mutuellement les consommations d’énergie finale des équipements qu’ils exploitent.
Logique de transparence
Il importe donc de mettre en place dès maintenant une bonne gouvernance entre propriétaires et locataires afin de fixer la feuille de route à horizon 2030 :
- Définir une trajectoire de réduction des consommations
- Préciser les responsabilités de chaque partie prenante (bailleur, preneur à bail seul ou multiple, syndicat ou association de copropriété)
- Anticiper les budgets à mettre en place
- Intégrer le suivi et les plans d’actions dans sa matrice organisationnelle
Cette feuille de route est rendue contractuelle à travers une annexe environnementale au bail, dite bail vert.
Le chef de projet de performance énergétique, pilote au quotidien de la trajectoire de baisse des consommations, doit être pleinement intégré au comité de suivi du bail vert.
En tant que tiers de confiance externe, il sera garant du respect des objectifs fixés.
Pour en savoir plus sur notre plateforme et sur le management énergétique
Mesure énergétique et taxonomie européenne
Enfin, la mesure énergétique est un élément constitutif clé de la performance extra-financière d’une organisation. En 2022, l’heure est à la nouvelle taxonomie européenne :
La commission a publié en décembre 2021 l'acte délégué donnant naissance à la taxonomie européenne: référentiel basé sur la science, qui liste toutes les caractéristiques techniques des activités qui permettent d’atteindre l’objectif de neutralité carbone européen ou contribue à l’atteindre.
88 activités concernés appartenant aux secteurs les plus émetteurs
Ces activités se répartissent en 3 catégories :
- En premier lieu, les activités “durables”. C’est-à-dire, les activités neutres ou bas carbone, qui respectent les seuils définis dans la taxonomie.
- Ensuite, les activités “transitoires”, pour lesquelles il n’existe pas encore d’alternative bas-carbone économiquement ou technologiquement viable
- Enfin, les activités “habilitantes”, qui permettent à d’autres activités qu’elles-mêmes de contribuer à l’atteinte d’un des six objectifs environnementaux (par exemple, une entreprise spécialisée dans la géo-énergie).
Critères de mesure du bâtiment durable
Un bâtiment sera défini comme durable, s’il date d'avant 2021 et se trouve en conformité avec le décret BACS, et présente :
- un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe A, exprimé en énergie primaire.
- Ou à défaut, fait partie des 15 % du parc immobilier national ou régional les plus performants en matière de consommation d’énergie primaire.
Pour intégrer cette taxonomie et maintenir la valorisation de votre parc immobilier, la feuille de route est claire: établir un audit énergétique pour connaître ses consommations, mettre en place un système de management énergétique et une trajectoire de réduction dès maintenant.
Puissance 10 000, la performance à grande échelle
Sobre Energie accompagne le Groupe la Poste dans le projet Puissance 10 000, un projet de performance énergétique à très grande échelle:
- 10 000 bâtiments
- 200 000 collaborateurs
En 3 ans, les consommations des bâtiments ont diminué de 10% en kWh, grâce à un système de management énergétique et la sensibilisation des collaborateurs à la sobriété énergétique.
Et ce n'est pas terminé pour en savoir plus cliquez ci dessous.